南寧物業服務收費標準重新定 將向平均值靠攏

　　南寧各小區物業費標準不一，近年來的趨勢更是“就高不就低”，為此不少小區的物業費居高不下。對此，南寧市發展改革委價格管理科有關負責人表示，目前正在積極開展物業服務收費定價工作，待新標準出臺后，新建住宅小區物業收費標準將向平均值靠攏。原已確定物業收費標準的小區，需待原物業服務合同結束后并經履行征求業主意見工作后才可套用新標準。

　　▲南寧一小區物管將多棟樓的架空層利用起來，做成了文化長廊。

　　要求不嚴

　　物管公司投標之前已定價

　　根據我國相關法規規定，“物業服務費”收費標準要考慮物業服務的成本和利潤，成本一般包括物業工作人員的工資支出、公共設施維護費用等。因此，物管公司按照服務標準確定所需的人力數量、公共設施維修保障頻次來確定物業費收費標準。

　　近年來，南寧市實行的是市場調節價，很多小區都是前期物管公司在管理，其物業費均由前期物管公司和開發商協商制定，他們定多少就是多少，業主完全沒有話語權。只要業主買房時在前期物業服務協議上簽字，前期物管公司即可向業主收費。待業主委員會成立后，方能由物管公司和業主委員會再協商議定正式物業費收費標準。

　　然而，不少小區反映成立業委會存在諸多困難，比如相關部門審核材料的時間過長、業主大會到場業主數量不足，一些小區還會遭到各種阻撓。目前，南寧不少小區都沒有業主委員會。

　　對于物業費定價問題，南寧市住建局相關負責人告訴記者，2015年12月之前，南寧市實行的是政府指導價，當時有關部門根據物管公司資質評定不同等級，物管公司根據不同等級為業主提供相應的服務。2015年12月開始取消政府指導價、實行市場調節價之后，物管公司也就沒了資質等級之分，物管公司就根據服務協議內容為業主提供服務，并按照對應的服務內容進行收費。

　　上述負責人還表示，針對物管公司，自治區出臺有一個服務等級，但沒有強制要求物管公司非得按照這個等級的要求去做，所以現在大部分物管公司并沒有參照這個等級的相關規定，而是投標前就已定好物業費標準。中標后就將中標信息提供給住建部門，中標信息包括物業費定價，但住建部門對該定價沒有監控權，只是要求物管公司按照物價部門的要求來定。

　　政策變化

　　物業費回歸政府定價管理

　　那么，南寧小區物業費經歷了哪些變化？近日，記者來到南寧市發展改革委對此進行了解。據南寧市發展改革委價格管理科相關負責人介紹，受近年來自治區物業服務收費政策變動影響，南寧市普通住宅小區物業費歷經“實行政府定價管理轉為實行市場調節價，再回到實行政府定價”管理模式。

　　2015年12月1日以前，廣西范圍內普通住宅小區物業服務收費實行政府定價管理，當時南寧市收費標準為最高不超過1.65元/月·平方米。2015年12月1日以后，原自治區物價局在全區范圍內剔除普通住宅小區物業費的定價項目，物業費轉為市場調節價，物管公司可根據提供的物業服務水平和成本自行確定物業收費標準，無上下限之分。

　　2018年4月1日，自治區重新將普通住宅小區前期物業費納入政府定價管理。隨后，于2018年11月、2019年12月分別印發《廣西壯族自治區住宅物業服務收費管理工作指導意見》和《廣西普通住宅小區前期物業服務等級指導標準（試行）的通知》。至此，自治區層面的物業服務收費政策制定完成。

　　該負責人表示，物業費重新納入政府定價管理后，收費的項目、物業服務成本及構成都與原來不同，例如，以前最高1.65元/月·平方米的標準包含物業費和電梯費，但根據新出臺的指導意見，物業費與電梯費應分開收費，制定的物業費含公共能耗費用，且電梯費不再實行政府定價等。為此，南寧市需根據自治區物業服務政策的變化重新制定物業服務收費項目及標準。在新物業服務收費標準正式出臺之前，普通住宅小區前期物業服務收費標準由業主和物管公司按雙方所簽訂的合同約定執行。